2020年4月1日「新民法改正」（瑕疵担保責任は、2020年4月1日から【契約不適合責任】へ移行】

弊社買取の場合（売主業者）、個人売主様を含めて「契約不適合責任」への対策法アドバイスを

お話させて頂きます。

瑕疵担保責任（かし＝通常有すべき品質を欠くキズ）から契約不適合責任に変わることで、売主の責任は残念ながら重くなります。一方で、買主にとっては中古住宅をより安心して買いやすくなるという内容となります。

そのため、2020年4月以降に不動産を売る方は、契約不適合責任についてしっかりと理解されることが重要だと言えます。

※瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる理由

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わるには、理由があります。

主な変更理由は、2点挙げられます。

・わかりやすい民法にすること

・国際的なルールと整合性を合わせること

1つ目としては、わかりやすく民法に変えるという点が今回の改正目的です。

民法では、瑕疵のように日常では使わない用語が多用されています。

今回の民法改正では「わかりやすさ」を追求するために、今まで判例で運用されていた多くの事項が条文化されています。

2つ目の変更理由としては、国際的ルールと整合性を合わせるという点です。

近年は外国人投資家も日本の不動産を多く購入しており、不動産売買の規定を諸外国の取引ルールに合わせるということも目的となっています。

取引当事者が日本人同士であれば大きな問題となりませんが、相手が外国人だとやはり認識にズレが生じます。

新民法では、買主が契約解除等をできるかどうかは契約不適合責任により当事者が合意した契約内容が判断基準となります。

次に、本題である契約不適合責任の内容を説明させて頂きます。

※契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の省略です。

契約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるという制度です。

簡単に言うと、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うというのは契約不適合責任になります。

契約不適合責任では、例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないことです。

一方で、買主が雨漏りのことを事前に知っていたとしても、雨漏りのことがないことが前提の契約書であれば、契約内容と異なるものを売ったことになり、売主は責任を負うことになります。

従来の瑕疵担保責任は、買主が責任を追及できる瑕疵は、「隠れた瑕疵」とされていました。

隠れた瑕疵とは、買主が通常の注意を払ったにも関らず発見できなかった瑕疵です。

新民法の契約不適合責任では、「隠れていたかどうか」は問われません。

争点になるのは、「隠れていたかどうか」という問題ではなく、契約書に「書かれていたかどうか」が問題となります。

契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任よりも話が単純化・明確化されており、単に契約の内容と異なるものを売却したときは、売主に責任が及びという契約上の「債務不履行」の問題に位置付けられたのです。

※契約不適合責任で買主（購入者）が請求できる5つの権利があります。

契約不適合責任では、売主が契約内容と異なるものを売却したときは、買主（購入者）は「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つができるようになります。

「追完請求」とは、修補請求（直してくださいという請求）

「代金減額請求」とは、修補してもらえない場合代金を減額してくださいという請求

「催告解除」とは、売主が追完請求に応じない場合に買主が催告して解除できる権利

「無催告解除」とは、代金減額請求にも無催告でできる代金減額請求権がありましたが、解除についても無催告でできる解除があります。

「損害賠償請求」とは、契約不適合責任の場合、損害賠償請求の範囲が履行利益も含みます。

履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害です。

※免責特約の有効性について

新民法における契約不適合責任も免責特約は有効であります。

通常の売買契約では売主の負う瑕疵担保責任は3ヶ月ということで一部免責しています。

売主と買主の合意により、一部免責や全部免責をする特約については、契約不適合責任においても有効です。

★ご参考までに契約不適合責任の免責特約文章は、

買主は〇〇を容認して契約書記載の金額で購入するものであり、今後、売主に対して〇〇について一切の追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の一切の責任を求めないものとする。

従来で言うところの瑕疵の多い物件は、適宜、契約不適合責任の免責条項を入れることをお忘れなきようにして下さい。

目的物の内容をハッキリさせるためにも、事前に「インスペクション」を行うことが望ましい対応と言えます。

「インスペクション」とは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の侵入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のことを指します。

弊社も、導入させて頂いていますので、お気軽に営業へご相談下さい。

最後に、契約不適合責任は、「わかりやすい民法にすること」と「国際的なルールと整合性を合わせること」を目的に創設された新たな制度です。

契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つを請求できるようになり、売主の責任は一層重くなります。

契約不適合責任も任意規定ですので、引き続き免責条項は有効です。

実務上は、とにかく契約書に目的物の内容をしっかりと書き込むことが何よりも重要です。

新しい契約不適合責任の趣旨を十分に理解し、不要な責任を問われないように準備した上で売却へ臨むようにいたしましょう。

ご不明な点、ご質問などは、お気軽に弊社の営業へお気軽にご相談下さい。

早々に、お役に立てるようにアドバイスさせて頂きます。

営業の鎌田でした。